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走向新賽道!物管業(yè)成資本市場“一抹亮色”

碧桂園收購富力物業(yè)、伯恩物業(yè)加入萬物云、龍湖智慧服務(wù)收購九龍倉旗下物業(yè)公司、恒大物業(yè)傳聞與多方洽談收購事宜等......最近一個(gè)月,物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)并購屢見不鮮。在物業(yè)管理行業(yè)分化不斷加劇的背景下,規(guī)模競爭已進(jìn)入白熱化階段,頭部企業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢(shì)明顯,在鞏固行業(yè)龍頭地位的需求下,優(yōu)質(zhì)資源不斷向頭部集中。

物管業(yè)收購事件持續(xù)不斷

9月20日,碧桂園服務(wù)發(fā)布公告,與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,將以不超過100億元的代價(jià)收購富力物業(yè)擁有的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。完成收購事項(xiàng)后,碧桂園服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán),并間接持有各目標(biāo)公司100%股權(quán),而富良環(huán)球、富力物業(yè)服務(wù)香港、廣州富星及目標(biāo)公司將成為碧桂園服務(wù)與的附屬公司,其業(yè)績、資產(chǎn)及負(fù)債將會(huì)于本集團(tuán)賬目內(nèi)綜合入賬。

不止碧桂園,9月份以來,萬科、龍湖等頭部房企并購動(dòng)作不斷。9月中旬,萬物云與伯恩物業(yè)召開戰(zhàn)略合作啟動(dòng)會(huì),管理面積超7000萬平方米,福建地區(qū)規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一加入萬物云;龍湖智慧服務(wù)收購聚焦長三角地區(qū)持有中高端住宅項(xiàng)目的九龍倉旗下物業(yè)公司;恒大物業(yè)傳聞與多方洽談收購事宜等。

當(dāng)下,企業(yè)間的收并購已成為常態(tài)。據(jù)億翰智庫報(bào)告,2020年,上市物企披露的有效收購事件共76起,共花費(fèi)金額107億元,是2019年有效收并購事件27起的2.81倍。其中,超大型物企收并購案例中,碧桂園服務(wù)先后收購城市縱橫、合富輝煌、滿國康潔等標(biāo)的,重點(diǎn)發(fā)力增值服務(wù)業(yè)務(wù);大型物企中,藍(lán)光嘉寶服務(wù)先后完成17次股權(quán)收并購,共花費(fèi)10.1億元;中型物企中,合景悠活在2020年交表至上市階段進(jìn)行了6起收并購。

2021年以來,物管行業(yè)收并購熱情不減,中小型收購事件持續(xù)不斷。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì),上半年,物管行業(yè)的收并購事件總交易金額就已經(jīng)接近133億元,超過2020年全年。

房產(chǎn)業(yè)洗牌后的新色彩

房地產(chǎn)行業(yè)銷售疲弱,物管行業(yè)成為資本市場的“一抹亮色”。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2021年上半年,已公布業(yè)績的51家物企營收合計(jì)904億元,同比上漲54%;凈利潤總和約147億元,同比增66%;上市物企平均在管面積約1.2億平方米,其中碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)在管面積均超過4億平方米。

“物業(yè)管理行業(yè)目前仍處于產(chǎn)業(yè)化初級(jí)階段,能確定性地展望到五年以上維度的量升、價(jià)增、業(yè)務(wù)擴(kuò)容等長邏輯。”中金公司發(fā)布研報(bào)指出,預(yù)測行業(yè)總在管面積有望自2019年末的約300億平方米,擴(kuò)容至2030年末560億平方米,百強(qiáng)企業(yè)市占率則有望自2020年末的33%,提升至2030年末的63%。

整體業(yè)績和規(guī)模穩(wěn)步提升的同時(shí),物管行業(yè)分化格局也愈發(fā)明顯。億翰智庫指出,“相較于成長型企業(yè)而言,頭部物企因具備良好的品牌聲譽(yù)及資源能力,在市場上保持較高競爭力,能進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張。成長型企業(yè)則由于資金、資源及區(qū)域選擇上的限制,該類企業(yè)的面積增量及拓展方式遠(yuǎn)不及前者,由此造成物管行業(yè)兩極分化加劇的態(tài)勢(shì)?!?/p>

根據(jù)億翰智庫研報(bào),2021年上半年,有45家物業(yè)企業(yè)披露在管面積,總在管面積達(dá)到53.46 億平方米,平均在管面積為1.16億平方米。其中碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)到6.44億平方米,穩(wěn)居當(dāng)前上市物企首位。恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)在管面積分別為4.5億平方米、4.28億平方米、4.24億平方米,均處在第一梯隊(duì)。

頭部物管霸屏質(zhì)量標(biāo)桿

在物管業(yè)頻頻洗牌的大潮中,頭部物在市場份額越來越大,行業(yè)分化格局也愈發(fā)明顯,在青島也不例外。

站在小區(qū)門禁前,面部對(duì)準(zhǔn)攝像頭,掃描兩秒鐘,“滴滴”一聲門禁自動(dòng)打開……據(jù)了解,這就是寶龍國際社區(qū)的“守衛(wèi)衛(wèi)士”,它取代刷門禁卡、安全員開門的傳統(tǒng)形式,讓這個(gè)交付的10多年老小區(qū)里1400多戶業(yè)主過上了“智慧”生活。

據(jù)了解,早在2015年以前,寶龍國際社區(qū)還過著綠化環(huán)境“靠天吃飯”、設(shè)備設(shè)施年久失修的日子。由于物業(yè)管理長期缺位,2016年開始,城陽區(qū)政府決定“去劣存優(yōu)”,啟動(dòng)了“物業(yè)托管”的服務(wù)模式,在城陽區(qū)物業(yè)辦、城陽街道辦的指導(dǎo)下,寶龍國際社區(qū)業(yè)委會(huì)重新選擇物業(yè)公司,萬科物業(yè)以95%以上的業(yè)主同意率,被選聘為新物業(yè)。

萬科物業(yè)帶給小區(qū)的改變是真真切切的。一方面,萬科物業(yè)制定詳細(xì)的改造升級(jí)計(jì)劃,逐步對(duì)環(huán)境、綠化、設(shè)備設(shè)施、管理服務(wù)等進(jìn)行大幅整改,補(bǔ)種草皮、修復(fù)自來水水管……以前業(yè)主只能通過一臺(tái)總機(jī)和物業(yè)聯(lián)系,一個(gè)問題要等幾天才能得到響應(yīng),萬科物業(yè)的到來也帶來了“管家模式”,每500戶住戶配置一名專屬管家,讓“有事找管家”成為寶龍業(yè)主的生活習(xí)慣。另外,萬科物業(yè)使用信息化平臺(tái)整合資源,激發(fā)社區(qū)活力。通過“住這兒”APP端口,業(yè)主可以一鍵呼叫管家、社區(qū)參事議事,還可以鏈接專業(yè)生活服務(wù)商,滿足日常消費(fèi)需求?!澳憧粗?,我們這個(gè)小區(qū)一點(diǎn)不像是個(gè)入住10多年的小區(qū)?!弊≡趯汖垏H社區(qū)的李女士自豪的說,“標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理使小區(qū)大變樣,我們居民的滿意度明顯提高,居住環(huán)境改善了,我們的資產(chǎn)價(jià)值也有了更多的保障?!?/p>

如此規(guī)范的管理模式,也讓萬科物業(yè)成為青島物管業(yè)的行業(yè)標(biāo)桿。在今年山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布品牌建設(shè)典型示范案例和“質(zhì)量標(biāo)桿”項(xiàng)目中,青島共有14個(gè)小區(qū)成為“質(zhì)量標(biāo)桿”項(xiàng)目,其中有三個(gè)項(xiàng)目來自于萬科物業(yè),以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)霸屏質(zhì)量標(biāo)桿。另據(jù)了解,目前頭部物管企業(yè)除了管理自由品牌小區(qū)物業(yè)以外,像是有業(yè)委會(huì)的老舊小區(qū),已經(jīng)成為專業(yè)物管公司的主要服務(wù)對(duì)象。

公司并購動(dòng)作頻頻、頭部物管市場占有率大幅提升,這種“大魚吃小魚”已成常態(tài)。對(duì)此,中房智庫特聘專家張斌分析表示,當(dāng)下中小物管企業(yè)的處境已經(jīng)變得越發(fā)艱難,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌,物管企業(yè)的分化還會(huì)繼續(xù)加劇。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁新聞?dòng)浾?李雯

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