8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局和各區(qū)自然資源局發(fā)布公告顯示7月30日青島市公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此次土拍暫停，或與土拍政策調(diào)整有關(guān)。

土拍規(guī)則調(diào)整

據(jù)公告，2021年7月30日發(fā)布的青自然資規(guī)（保）告字[2021]51號，青黃自然資規(guī)告字[2021]3087號，青嶗自資告字[2021]5號、6、7號，即青自然資儲告字[2021]10號 ，青自然資規(guī)告字[2021]407號，青自然資規(guī)告字[2021]5號 ，青城自資告字〔2021〕8號公告的拍賣活動將再次實(shí)施公開出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在7月30日公布的青島二批次100宗地塊中，有個(gè)別地塊因門檻低，所以市場關(guān)注度很高。但如果這些地塊拍賣的時(shí)候“熱情過度”，轉(zhuǎn)為競配建或自持，就會出現(xiàn)像第一批次開平路45號地塊，17家開發(fā)商瘋搶，誕生溢價(jià)率超過60%“新地王”的情況，最后產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”引發(fā)輿論，與目前平穩(wěn)房地產(chǎn)市場的基調(diào)不吻合。

拿地開“競品質(zhì)”

從全國來看，二批次集中供地后，8月6日，深圳22宗地中止出讓；之后8月10日晚，天津也發(fā)布61宗地延遲拍賣且下調(diào)限價(jià)；隨繼杭州、南京、沈陽、重慶等城市土拍時(shí)間官宣推遲。

據(jù)了解，“兩集中”供地本意是“穩(wěn)地價(jià)”“穩(wěn)房價(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”，但“摸著石頭過河”的第一批次土拍，在多個(gè)城市的高關(guān)注度下也無形中推高了地價(jià)。因此，此次調(diào)整方向應(yīng)是對兩集中實(shí)施的“補(bǔ)丁”政策。

值得注意的是，從杭州、天津、北京等城市的土拍調(diào)整政策來看，已明顯體現(xiàn)出“全國重點(diǎn)城市一盤棋”的節(jié)奏。與青島同一天公示第二批土地名單的杭州，率先向北京看齊，改變了土拍規(guī)則，由過去的“競地價(jià)”改為“競品質(zhì)”“競地價(jià)”，并首次推出“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調(diào)整為20%（“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%）。天津的溢價(jià)率也官宣控制在15%，達(dá)到限價(jià)后搖號。

因此，業(yè)內(nèi)分析，青島或?qū)?biāo)這些城市進(jìn)行規(guī)則調(diào)整。將嚴(yán)控溢價(jià)率，預(yù)防新地王誕生，也極有可能引入“競品質(zhì)”新規(guī)則。土地競買方必須要有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并對購地資金來源審查，承諾為自有資金及提供企業(yè)資信良好的資信證明，層層穿透股權(quán)禁止使用“馬甲”。

對此，卓易數(shù)據(jù)分析師也表示，提出“競品質(zhì)”后，不再是開發(fā)商誰出的錢多誰就拿地，而是誰的品質(zhì)好，誰才能拿地。對于購房者來說，就是花相同的錢獲得質(zhì)量更好的房子，無疑是一件好事?？刂埔鐑r(jià)率限價(jià)下調(diào)，也會抑制開發(fā)商盲目搶地的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)生態(tài)鏈中，給予開發(fā)商合理的利潤空間保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。沒有高價(jià)地，也就很難出現(xiàn)高價(jià)房，穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期。如果對競買資質(zhì)和資金提出明確要求，會減少參拍企業(yè)，降低土地?zé)岫取?/p>

土地“限購”時(shí)代來臨

“當(dāng)前土地市場的基調(diào)依然是穩(wěn)地價(jià)，各地溢價(jià)率的上限將有調(diào)整，雙集中供地城市預(yù)計(jì)都會調(diào)整溢價(jià)率的上限，將進(jìn)一步促進(jìn)第二輪拍地過程中地價(jià)的穩(wěn)定。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，新政實(shí)施后，房企購地的門檻將提高，房企拿地也會有“限購”一說。他認(rèn)為“非開放類的企業(yè)或不能進(jìn)入到住宅類的市場拿地。而在聯(lián)合拿地過程中，住宅類的房企所占的股權(quán)應(yīng)該超過50%。房企拿地的資金必須符合“投銷比小于40%”的紅線。競品質(zhì)成為新地塊重要約束，如果沒有太多的時(shí)間去研究具體地塊，房企對于競品質(zhì)方面的底氣可能不足。所以適當(dāng)延長供地的時(shí)間或中止土地出讓，目的也是為了讓房企更好理解競品質(zhì)的規(guī)則，在后續(xù)拿地方面做足功課?！?/p>

青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗